¿Quién debe asumir los gastos de una segregación?

En la escritura de compraventa convergen dos operaciones diferentes, la compraventa de inmueble y la previa segregación de la porción de finca a vender. Entendemos a nivel coloquial el argumento de ser el Ayuntamiento el interesado en la compra, pero jurídicamente son interesados tanto comprador como vendedor, pues estamos ante un contrato bilateral.

Se ha de partir del hecho de ser la segregación y la venta dos operaciones diferentes, hasta el punto que nada impide otorgar dos escrituras diferentes. En cuanto a la segregación el interesado es el vendedor, pues es el único que, como propietario en ese momento, puede proceder a la misma. En este sentido es él quien insta el otorgamiento de la escritura y es en su interés que ésta se expide.

En cumplimiento de la libertad contractual de las partes, nada impide que los gastos de segregación los asuma el Ayuntamiento. Otra cosa bien distinta es el tema de los impuestos. El Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (EC 2688/93), en su artículo 29 define al sujeto pasivo de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el concepto de documentos notariales como «el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquéllos en cuyo interés se expidan».

Por  ello, entendemos que es el vendedor el sujeto pasivo por el Impuesto sobre AJD, sin que le ampare la exención subjetiva de que goza el Ayuntamiento. Si éste, en virtud de la autonomía de la voluntad de las partes convino asumir una participación en los gastos que originase la escritura distinta a la marcada según ley no puede alegar privilegios o exenciones subjetivos. Ahora bien, entendemos que «los impuestos» es un concepto distinto de «los gastos», por lo que si el compromiso asumido contemplaba únicamente los gastos, el Impuesto analizado debería ser soportado exclusivamente por el particular.

En cuanto a la pregunta de si es ajustado a derecho la operación de segregación en el caso de que los trozos segregados se agregan a una via pública, siempre que las parcelas resultantes y la que resulta de la agregación a la vía pública cumplan la unidad mínima de cultivo, la respuesta no puede ser más que positiva.

La legislación urbanística establece dos límites a las divisiones o segregaciones de terrenos en suelo no urbanizable:

• uno primero negativo, la división de terrenos no podrá dar lugar a una parcelación urbanística;
• el segundo de carácter positivo, los fraccionamientos tendrán que ser superiores a la superficie que con carácter mínimo establezca el planeamiento urbanístico, o en su defecto la legislación agraria.

En relación al segundo límite apuntado, la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (EC 2434/95), regula la unidad mínima de cultivo, dirigida a impedir el fraccionamiento excesivo de las fincas rústicas a fin de que las explotaciones agrarias tengan la mayor viabilidad económica posible. De ahí que establezca que «la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo» (art. 24).

Permitiendo la segregación, como excepción a la prohibición, «si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente, a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación» (art. 25).

En el caso de que no cumplieran la parcela mínima exigible, podrían autorizarse acciones en interés público con autorización autonómica.

Por tanto, resumiendo, diremos que es perfectamente posible que el Ayuntamiento, en cumplimiento de la libertad contractual de las partes, asuma los gastos que origine la segregación anunciada, pero no el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que deberá ser soportado por la parte vendedora en cada caso. En cuanto a la legalidad de la segregación con resultado de parcelas resultantes y final mínimas, es exactamente lo que exige la Ley.