Como es sabido, el derecho de superficie es un derecho real que se caracteriza por una disminución de las facultades del propietario del suelo, durante la vigencia del derecho de superficie, y la no aplicación del principio de accesión del art. 358 CC (LA LEY 1/1889). Se pretende por el legislador, como ya se afirmaba en la LS56 (LA LEY 9/1956), el «fomento de la edificación».
Sin embargo, este derecho -ya existente en la LS76 (LA LEY 611/1976)- no ha llegado a calar en la sociedad española, más aferrada a la propiedad en pleno dominio (la mayor parte) e incluso al alquiler de la vivienda (en el ámbito de las plazas de aparcamiento, no obstante, se ha generalizado bastante la construcción con la adquisición de un derecho de superficie).
El derecho de superficie puede ser constituido, en principio, por cualquier persona, tanto física como jurídica y tanto públicas como privadas. La LS 2015 establece en su art. 53.2 (LA LEY 16530/2015) que no podrá exceder el plazo de 99 años.
La regulación de esta institución contenida en la LS92 (LA LEY 1921/1992) -arts. 287 a 290- ha sido afectada por la STC 61/1997 (LA LEY 9921/1997) y la LrS98 (LA LEY 1489/1998), de manera que actualmente están vigentes los arts. 53 y 54 LS 2015 (LA LEY 16530/2015), siendo de aplicación supletoria los correspondientes artículos de la regulación de la LS76 (LA LEY 611/1976) (arts. 171 a 174 (LA LEY 611/1976)).
Concretamente, han de considerarse aplicables las Normas de la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947). Éste, en su artículo 16, establece que los títulos públicos en que se establezca dicho derecho de superficie deberán reunir, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, las siguientes:
«Determinación del canon o precio que haya de satisfacer el superficiario, si el derecho se constituyere a título oneroso«.
Como se indicará más adelante, el contrato de constitución del derecho real de superficie puede ser oneroso (art. 53.3 LS 2015). Las fases son:
Procedimiento a seguir
Si la iniciativa es del Ayuntamiento, debe iniciarse el expediente con la resolución de la Alcaldía de iniciación del expediente y, dada la naturaleza económica del derecho real que se pretende constituir, debe contarse con los informes jurídicos, técnicos y económicos financieros correspondientes, así como el tipo de contraprestación que parece que pretende el propietario del suelo afectado, que deberá valorarse en su cuantía económica, ya que la pretensión del propietario del suelo afectado, deberá tener una valoración que será la contraprestación municipal y que deberá tener reflejo presupuestario durante la vigencia del derecho real de superficie a constituir.
Téngase en cuenta que la contraprestación municipal constituye una disminución pactada del caudal que, legalmente, sea autorizado extraer del pozo. Es decir, se trata de una forma de pago en especie, que tiene que tener una valoración económica.
Órgano competente para resolver
Dependiendo de la cuantía de la contraprestación que sea acordada, podría considerarse que el órgano competente será el Alcalde, en ejercicio de las competencias que a este órgano municipal otorga el art. 21.1,f) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local.
Contraprestaciones posibles
Según el art. 53.3 LS 2015:
“El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.«
Acceso a la Registro de la Propiedad
Según el art. 53.2 LS 2015:
“Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.”
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